为什么世界各地的房价一直都在涨？（世界房价上涨排名）

是的，全世界的房价都在涨，还有人专门研究过这个问题，还发表在全球顶尖的经济学杂志《美国经济评论》上，要不我今天就给大家解读一下这篇文献:

Steger, Thomas, Knoll, et al. No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012[J]. The American Economic Review, 2017.

这文章题目就很搞，没什么价格像房价一样:全球房价，1870-2012。讲的就是1870年到2012年全世界房价怎么变的，为啥会这么变。

先说结论，他们的结论是房子的价格是由在地上的钢筋混凝土和土地两部分价格组成的，经过他们的研究，房子涨价主要是土地价格上涨造成的，结论简单易懂。

先讲数据，作者从60个不同的地方找了14个发达经济体的数据，分别是加拿大（最早追溯到20世纪20年代，后文括号里的时间均表示数据最早时间），日本（20世纪10年代），芬兰和瑞士（1900年代），美国和英国（19世纪90年代），澳大利亚、比利时、丹麦、法国、德国、荷兰、挪威和瑞典（19世纪70年代），这些数据他们想办法处理了一下，让他们变得可比，这是一项大工程，不过对我们而言不重要，我们只要知道他们解决了这个问题就好。其实做研究都是这样，可能很大一部分时间都被用在处理数据这种脏活累活上，处理完了你再点几个按钮，结果就出来了。所以这篇文章几乎一半都在写数据怎么处理，处理出来是什么结果。

我们直接来看看他们做出来的数据吧：

这幅图就是他们对14国房价数据进行综合计算后得到的房价变化图，他们假定1990年的房价为100，绿点是真实的平均房价，红点是真实的中位数房价，中间两根淡绿色的柱子分别是第一次世界大战和第二次世界大战。从这幅图咱能看出啥来呢？他们的观察答案是从1870年到二战结束，真实房价基本没怎么涨，都是围绕着一个房价水平在波动，真正开始涨是从二战以后。

然后人家又贴了一幅图，就是房价跟人均GDP的散点图，他们仔细观察下面的图之后，得出的结论是，一战前虽然人均GDP在涨，但房价没涨，而一战之后，两者的联系终于建立了起来，不管是人均GDP带房价飞还是房价带人均GDP飞，两者终于开始走上了同一轨道。确实，1948年后两者开始基本围绕着同一趋势波动了。

那么这规模靠谱吗？是不是人口多或者经济总量大的国家要权重大一点呢？跟不同的国家有关系吗？房子质量对此有影响吗？农村和城市有影响吗？他们也对此做出了调整，结论就是我们的结论刚刚的，怎么调整都是这么回事。

那问题就来了，1945年到底发生了什么，为什么房价开始飞涨，为什么要跟人均GDP一起开始飞了呢？

人家为了解决这个问题用了一个经济学的小技巧，叫柯布道格拉斯函数，学过经济学的应该都知道这是啥，反正他们用这个函数把房子的价格分成了两个部分，一个是地上的建筑部分，一个是土地。

这是他们对地上建筑价格的研究成果，红色是房价，绿色是建筑价格。可以看出两者都在涨，但是绿色的基本就是一个平稳的趋势，二红色的最近几十年明细突飞猛进，那这就很难说是钢筋混凝土带着房价飞了，毕竟我还在爬你就飞起来了，很难说是钢筋混凝土给力吧。

要不再看看地价吧，嗯嗯嗯，这两个能拼起来吗？恭喜你，文章作者也是这么想的，你看，你跟全世界顶尖的经济学者想法是一致的，他们也觉得地价能够房价拼在一起。

还记得我们前面说的柯布道格拉斯函数吗？人家用了这个法子算了一下，1950-2012年房价上涨当中81%应该归功于地价的上涨，剩下的19%才是房屋造价提高造成的。

那地价为什么涨这么快呢？人家没细说，其实大家都知道。

就这样吧。