虽然我认为，拿过去已存在的数据，然后按一通计算器来预测未来是很傻的事情，未来无法预测，但下文我还是收集了很多数据，主要是用来辅助表达出我的逻辑。 近期消费行业鸡犬升天，市场上抱团股横行，如果不想参与玩击鼓传花的游戏，就很难找到高性价比的投资目标，我就来分析一下万科，作为我写的第一篇深度研报练手试试，地产行业应该也属于很简单的行业，适合新手来写，如有逻辑缺陷欢迎私信指正新建公众号好像无法开启评论功能。风险提示：新房去化率下降，物业管理面积增速不及预期、物业服务新业务开发受阻，长租公寓养老公寓无法盈利。 万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，城市发展逐渐趋于成熟。从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。2018 年万科将自己定位为“城乡建设与生活服务商”，目前已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育、食品等领域。2016 年以来，公司营业收入和归母净利润年复合增速分别达到 15.23%和 22.74%，业绩连续多年稳定增长。 房地产属于周期性行业，企业会根据自身运营和周期特征来选择杠杆水平。在分类监管或者明确债务上限之后，企业杠杆运用空间将减小，一定程度上可以抑平周期，减少波动。三道红线以来，房地产业供给侧改革开始，市场对房地产行业形成共识，行业内卷趋势将会得到改善，利好经营稳健的头部企业，利空杠杆使用激进的中小型房企。 如果超三道红线，有息负债不得增加；超两道红线，有息负债年增速不得超过5％；超一道红线，有息负债年增速不得超过10％；所有要求均达标，有息负债规模年增速不得超过15％。 据2020年三季报，万科资产负债率83.3%，剔除合同负债和预收款后资产负债率74.2%；净负债率仅为 27.6%；现金短债比2.03。这在上市房企中，属于最稳健的一类。按万科的正常经营节奏，随着项目竣工确认收入后增厚公司净资产，公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制，预计2021年底剔除合同负债后资产负债率即可降至70%内，三道红线不影响业务发展，无需进行财务调整和资产重估。 2018年以来，房地产政策持续收紧，房地产行业估值水平持续下杀，三道红线落地后，会改变过往房企依靠加杠杆的对外恶性扩张的模式，内生性增长成为重点，行业内竞争走向良性化，土地溢价下降，头部房企拿地成本降低，毛利率上升。这两年行业毛利率下降可能也和2016-2018年房企大量加杠杆高溢价竞争拿地有关。未来核心竞争要素转变为产品品牌、融资成本、精细化管理和多元化业务布局等。房地产业竞争格局将由完全竞争或垄断竞争，逐步转变到垄断竞争或寡头竞争。 我认为头部房企确定性增加，将带来估值水平上升。短期内可能部分房企打折卖房回笼资金，带动行业集体降价，造成行业未来两、三年毛利率略微下降。 2020年12 月 15 日国家统计局公布房地产行业数据，2020 年前 11 月，商品房销售面积 15.1 亿平方米，同比增长 1.3%，商品房销售额148969亿元，增长7.2%，房地产开发投资 13 万亿元，同比增长 6.8%。从全国销售情况看，销售金额增速也持续高于销售面积增速，与房价上涨的实际情况相符。房子代表着中国人对美好生活的追求，未来即使房产投资属性下降，但消费属性会一直存在。 至2018年底，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。根据《国家人口发展规划（2016-2030年）》预计，2020年底总人口为14.2亿、城镇化率为60%，到2030年总人口为14.5亿、城镇化率为70%。十年人口增加3000万，城镇人口增加1.63亿人。在这里我做出两种假设。 A、乐观预测：2030年新增1.63亿城镇人口，这十年间2020年已有城镇人口中的15%因拆迁旧改、更新型需求购买额外的新房（按中国商品房寿命约40-60年估计），且全国人均面积上升到44平米（美国人均为67平米，恒大研究院2018年报告），全国新建商品房单位均价由2020年前11月的9870元上升至2030年的16077元（年均上升5%，接近gdp增速，低于m2增速）。十年间平均价12977元。 此时全国十年新增销售额=1.63*44*12977+14.2*0.6*(44-39)*12977+14.2*0.6*44*0.15*12977约等于22万亿元，平均每年约22万亿元。 B、悲观预测：2030年新增1.63亿打八折的城镇人口，这十年间2020年已有城镇人口中的10%因拆迁旧改、更新型需求购买额外的新房（按中国商品房寿命约40-60年估计），且全国人均面积为40平米，全国新建商品房单位均价由2020年前11月的9870元上升至2030年的12031元（年均上升2%，接近cpi增速）。十年间平均价10950元。 此时全国十年新增销售额=1.63*0.8*40*10950+14.2*0.6*(40-39)*10950+14.2*0.6*40*0.1*10950约等于100万亿元，平均每年约10万亿元。 从中性角度看未来十年我国房地产行业销售金额规模可能会维持在近两年的水平。市场对行业主流预测也是销售面积略微下滑，与售价上升抵消，销售额规模保持稳定。 据天风证券统计，截至2019年末，排名前3、前10、前30、前50、前100房企的权益销售金额集中度已分别达到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%；2019 年 1-12 月，TOP10 、TOP50、TOP100 的全年增速分别是 13%、15%、16%；头部企业增速略低于二、三线房企，我认为是因为二、三线房企杠杆更高导致。 三道红线实施以后，高杠杆房企被动降杠杆，低杠杆房企市场份额会加速上升。行业会向头部集中，即使行业整体规模不增长，头部企业业绩也会稳健上升。两个例子，空调行业增速最快的时候是2005年以前，那时候格力净利润率才1%，市场上各种品牌百花齐放，到了现在形成了家电三巨头寡头竞争格局，这些年行业并没有快速增长，但巨头的利润持续显著增长，如果投资格力，15年来复合收益率100倍左右；白酒行业这些年整体持续萎缩，但依然走出了茅台、五粮液等龙头公司，头部企业营收和利润占比越来越高，投资收益率也非常惊人。 2020年9月万科媒体交流会上，董事会主席郁亮：“在招拍挂制度之前，房地产处于土地红利阶段，招拍挂制度之后，房地产进入金融红利阶段。‘三条红线’开始后，行业就进入管理红利时代。” 过去高杠杆的传统做法在今天很难继续了。面对房地产行业的拐点，要转变企业发展方式，从粗放式扩张向精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变，更好地活下去，做大做强，并基业长青。 据公司2019年报规划中土地储备面积/销售面积仅为 1.14，对比同行业，恒大、碧桂园等均超过 3。权益土地储备占地面积由2017年超过4000万平米持续下降到2020年中报的2803万平米，也反映出恒大碧桂园高杠杆拿地囤地模式，而万科秉承不囤地、高周转、量入为出理念，保持稳健经营。同时也说明土地市场优质项目供应逐渐减少，受限价等政策影响，房企公开拍地竞争难度加大。万科目前拥有低杠杆、资金实力雄厚、融资成本低等一系列优势，在未来其他房企去库存降杠杆、土地市场持续回归理性的过程中，有足够实力能够抓住市场窗口机遇，获得优质项目储备。 从万科历年现金流看，经营活动现金流持续为正，其中近几年增量较大，也可以看出万科经营稳健。从另一方面看，也说明万科拿地克制，近几年扩张较为保守。但不得不承认恒大、碧桂园等高杠杆房企近几年加速扩张，使万科市场份额由第一降到第三，错失发展机会。万科采用了较为审慎的会计策略，采用成本法计量投资性房地产，对存货、投资性房地产等科目每年计提超过 10 亿元的资产减值损失，也体现了万科经营和财务上的保守。 万科保守经营的原因我认为也有另一种可能，宝能系前几年入住万科造成股权争端，万科管理层利润释放意愿下降，所以使万科经营策略变保守，如今宝能系争端基本结束，股权结构稳定，大股东深铁集团将充分发挥战略协同作用，在旧城改造和 TOD（以公共交通为导向的发展模式）取得优势，未来管理层业绩释放意愿可能上升。我国的房地产业均采用期房预售制，预收账款/合同负债是收入的“蓄水池”，万科未来能转化为营业收入的“销售储备”逐年增加，截止2020年三季报已超过6400亿元。万科2019年销售毛利率36%，而 A 股可比房企2019年平均毛利率为33%。 万科管理及销售费用率持续优于行业平均水平，这与万科精细化管理分不开，万科深圳总部仅有150人，大大低于其他大型房企，是高效率的模范。万科低成本融资的优势较为突出，2020年融资成本约4.6%，行业可比公司融资成本平均6.1%。这方面优势可以带来更高的净利率。 万科管理层的激励制度有两方面。固定薪酬方面：当净利润增长率>15%时，董事会主席年度即时现金薪酬总额=年度即时现金薪酬总额基数乘以（1+公司年度净利润增长率-15%）；当 0≤净利润增长率≤15%时，董事会主席年度即时现金薪酬总额不增长。经济利润奖励方面：如果万科每年净资产收益率超过10%，超过部分万科提取10%用于管理层激励；没有超过10%，就是连社会平均水平都没达到，万科管理层要按同等比例赔偿公司。我认为未来十年万科保持10%-20%利润增速、净资产收益率10%-20%没有太大问题。 2016 年 10 月，万科成立商业地产投资基金，以 128.7 亿元收购印力集团 96.55%的股权。2019 年，印力集团运营管理项目 108 个，管理面积近 900 万平方米，已开业面积为 644 万平方米。2020 年上半年，累计开业的商业项目面积达 836万平方米，同比增加11.1%，规划中和在建商业建筑面积为 543 万平方米。2020 年上半年，商业地产营业收入为 30.5 亿元，同比增长 0.3%，整体出租率 90.6%，其中开业3 年以上的商业项目出租率 91.8%。 万科对区域全客群，定位区域性购物中心，打造印象城；对片区家庭客群，定位片区型购物中心，打造印象汇；对城市大型综合体客群，定位超大型商业中心/目的地商业，打造印象城 MEGA；对社区家庭客群，定位社区商业，打造印象里。 总体来看，商业地产行业竞争者较多，万科并不存在绝对优势。商业地产只占万科集团业绩很小一部分，目前尚未并表，即使并表也不会造成明显业绩上升，属于锦上添花的业务线。 万科物业是万科旗下子公司（直接持有 63%股份，目前暂未上市），成立于 1990 年，目前连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续五年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首，连续三年获“中国特色物业服务领先企业—企业总部基地”称号。 近五年来，万科物业合同管理面积年化增长44%，如果将万科房地产开发视为一个接近成熟期的企业，正在大量释放利润，那万科物业就是成长期企业，依托万科集团平台，未来增长确定性非常高，万科物业未来可能成为万科的核心业务，可以再造一个更大的万科。 万科物业主要分为三大板块——社区空间（CS）、商企空间（BS）和城市空间（US）。根据公司管理层公开，2019 年住宅服务营收约 90 亿元、商企服务约 35 亿元、城市空间服务业务约 5 亿元，分别占比 69.2%、26.9%和 3.8%。 社区服务：主要包括基础物业服务、开发商前期服务和社区资产服务。网络上有种说法是万科的物业服务就值小区房价的10%。反映出万科社区物业品牌声誉良好。未来除了能承担集团自有房地产开发项目的物业服务，还能对外扩张。 商企服务：主要包括资产管理服务及设施设备管理服务两大类。2018 年，公司获得世界顶尖物业顾问戴德梁行 4.9%的股权，并建立战略合作，2019年与戴德梁行成立合资公司，2020 年 7 月“万物梁行”中文名称正式发布，对人、物、财全面数据化、精细化管理。 城市服务：是一个蓝海市场。政府部门将城市公共空间整体委托于市场化的企业统筹运营管理，通过数字化、机械化、专业化的运营手段，解决政府在某些公共服务领域的短缺，并通过市场化运营盘活曾经被闲置和浪费的城市资源，提高中心城市和城市群综合承载能力，让城市更具竞争力。城市空间服务为万科物业提供了全新发展空间，随着业务模式推广，万科物业在市场地位、资源获取和统筹能力、品牌影响力等方面都将有更大提升。万科自己定的目标是在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群，以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市，计划三年内落地100个城市服务项目。 截止 2020 年 7 月万科物业城市空间服务落地项目概况。 2014 年万科开始探索长租公寓领域，“泊寓”的雏形最早始于广佛交界的万汇楼，2016 年整合成青年长租公寓品牌“泊寓”。克而瑞发布的 2019 年度房企长租公寓规模榜单上，“泊寓”在开业规模和管理规模上均位列行业第一。截止 2020 年三季度公司报告，租赁住宅业务累计开业 13.58 万间，管理规模超 20 万间，已覆盖全国 30多个主要城市，2017-2019年开业间数年化增长92%，开业半年及以上成熟期项目的出租率高达 95.3%。 据前瞻产业研究院发布的《2018-2023 年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，2015 年中国租赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租金人口接近1.6 亿。预计到 2020 年租金成交总额将达到 2 万亿元，租赁人口达到 2 亿；2025 年租金成交总额有望达到 3.2 万亿元，租赁人口达到 2.5 亿。 随着房地产市场长效机制的稳步推进，相关部门积极出台政策支持租赁市场的发展，2020 年 9 月出台《住房租赁条例（征求意见稿）》，2020年12月的中央经济工作会议明确支持住房租赁发展。住房租赁立法有了显著推进，市场有望加速进入规范发展阶段，长租公寓迎来发展新机遇。除了中央层面，广州、西安、石家庄等各地方政府也纷纷出台指导意见，对国务院鼓励发展住房租赁政策进一步细化与落实。 目前，租赁住宅行业依然存在房源质量参差不齐、管理运营能力偏弱等痛点，集中度非常分散；租赁住宅业务也存在回款周期长等特点，从拿房、改造到物业运营等阶段均需要充沛的资金支持，行业不少入场者已出现资金链断裂等现象。另外，疫情的发生将长租公寓领域存在的问题更加凸显出来，疫情中，一些尚未步入盈利轨道的住房租赁企业出现经营困难而倒闭，这都为长租公寓品牌未来健康发展敲响警钟。 万科涉足租赁住宅行业，拥有主业优异的现金流支撑、装修改造方面稳定的供应商、丰富的物业管理经验和房企龙头的品牌效应等诸多综合优势，随着行业规范化发展，公司有望历经洗牌，脱颖而出。另一方面，万科进军长租公寓领域也帮助盘活存量资产、与销售业务进行联动、获取客户大数据等具有多重积极意义。 物流地产是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，2003 年普洛斯进入中国市场后，拉开了中国物流地产发展序幕。普洛斯是全球物流地产领域翘楚，目前在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约 5500 万平方米，对应的资产价值约 410 亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位，一半以上资产位于中国。2019 年普洛斯中国归母净利润约 56.8 亿元。 2015 年，万科集团正式推出独立物流仓储服务平台万纬物流。经过近五年发展，实现了从零到龙头的跨越，万纬物流已成为国内领先的物流服务商，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2017 年万科参与普洛斯私有化，出资 157 亿元购入 21.4%股权，成为普洛斯第一大股东。万科凭借地产开发经验与本土资源优势，与普洛斯物流地产基础设施形成互补，发挥协同效应，打造完备的物流生态体系。2019 年万纬物流市占率达到 7.30%，较 2018 年上升 1.60%，位居行业第二。未来市占率可能会继续上升，是万科A一个重要的增量业务。 物流地产业务不同于传统地产开发销售，大部分物流地产在开发后不进行销售，而将会持续运营几十年，所以地产商的后续运营管理能力比开发能力更为重要，将决定物流开发商的规模以及收益。线上零售快速增长带动了物流行业的发展，新冠肺炎引起的居家隔离模式促进了生鲜电商、冷链物流等行业的突破，长期来看也推动了新消费习惯的形成和中老年人新用户群体的产生，这使物流地产价值发现进入新阶段。传统零售如超市、便利店、生鲜店的线上线下一体化已是必然趋势，短半径物流配送推动了前置仓的应用，生鲜团购的发展也突出了冷库的需求。 截至 2020 年上半年末，万纬物流业务已覆盖全国 44个城市，累计开业建筑面积 616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业 34万平方米，稳定期使用率 81.5%；规划在建的物流仓储建筑面积达 459万平方米。共运营管理 25个专业冷链物流园，实现覆盖全国核心城市群的目标。未来将进一步扩大疆域。 万纬物流不断完善核心节点布局，实现城市中转、城市配送的接力运输，除了布局冷链存储业务，还为冷链企业提供干线运输及覆盖到最后一公里的末端配送的物流服务，完善的运输管理系统实时回传运输路径和温度数据，实现全程管控，实现高效率运营。 物流地产的发展需要大量资金，除了 2017 年成立 60 亿元的物流基金，公司还通过资产证券化盘活资产，运用资本手段获得长期发展能力。2020 年 6 月，万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”在深交所成功上市，体现了市场对于万纬物流资产管理能力的认可。 冰雪业务。目前公司运营吉林松花湖、北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。此外，万科作为第二大股东的北京国家高山滑雪有限公司，负责建设 2022北京冬奥会延庆冬奥村及媒体中心和大众雪场。 文教业务。万科给自己的定位是城市配套服务商，在养老、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。目前万科已经在上海，杭州，广州，深圳、成都等地，与政府合资或独资建立了幼儿园，小学，中学若干所。其中在上海布局的学校，数量最多，规模最大，类别最全。2019 年 3 月，万科梅沙书院被《2018 胡润百校排行榜》评为“深圳民办国际学校第 2 位”。 食品业务。2020年万科正式成立食品事业部，主要布局三大领域：生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮。据知情人士，2018年万科内部已经在大规模讨论农业业务了，设想是未来和社区绑定，形成供应链闭环。未来和物业协作，将会打开新的市场。 目前万科PB为1.63，PE（TTM）仅有八倍，A股其他上市地产公司大部分在5-7倍，也显现出了万科的龙头地位。但对比A股消费行业龙头公司50-100倍的估值，这是很不正常的。中短期内股价是由大资金的偏好主导，可能是机构发现了地产行业的缺陷而我没发现；也可能是单纯的基金抱团为了迎接每年的业绩考核。 对比美国上市地产龙头公司，Pulte Group、D.R. Horton和Lennar，估值均在10-12倍。我认为中国地产公司的PE应该高于美国的地产龙头，原因：A、中国住宅土地产权只有70年，并且房屋寿命也达不到70年，到时候又要重新买房。而欧美很多国家都是土地私有制，房子可以用很多年。B、中国未来很长时间仍然处于城市化进程中，从农村到城市的进程结束后，还有从小城市到大城市、城市圈继续集中的过程。而发达国家城市化率已经很高了。C、中国人口多于美国，虽然出生率下降，但人口基数大，对应的增量市场也大。D、房子是中国人的信仰，人们赚大钱了就首先想着买房，或者换好房子、别墅豪宅。对房子的追求信念比欧美高。 一个公司现在估值很低，并不能说明公司便宜。投资一个公司的价值不仅在于现在打折了多么便宜，更在于未来能继续带来多少回报。而我作为散户，虽然比起机构在信息渠道和专业能力上存在很大差距，但好处在于没有业绩考核压力和仓位控制要求，所以能自由的按自己意愿投资，可以慢慢等公司发展起来，尽量做到只输时间不输钱。 写了这么多，回到关键问题：投资万科未来到底能带来多少回报。我拍大腿随口一说，万科会发展到平安集团的规模，有一定可能性成为一家伟大的公司，就像美国FAANG或者中国阿里腾讯那种影响力，应该也没几个人相信。当然，公司倒闭的可能性也有，未来无法预测，什么都有可能发生。我只能在我自己的认知范围内对万科的价值进行勉强的估算，用分部估值法和未来利润折现估值法算两次吧。 地产：根据2020年三季报，公司所有者权益减去长期股权投资为1680亿元。假定房地产项目未来三年结算完，不开发新的项目。存货9557亿元，销售净利率按过去五年平均14.5%计算。万科地产部分（包括住宅、商业等）对应NAV为3066亿元。 物业：2019年报物业毛利23.6亿元，2020上半年受疫情影响毛利10亿元，假设2020年全年物业毛利28亿元，净利润16亿元。对比同行公司，碧桂园服务港股55倍PE，绿城服务港股43倍PE，保利物业港股53倍PE。万科物业为行业龙头享受溢价，按60倍PE计算，总市值960亿元。万科持有股权63%，价值605亿元。 物流：预计普洛斯2020年净利润60亿元（2018年15.33亿美元，2019年8.11亿美元），万科占有21.4%股权。预计万纬物流2020年净利润8亿元（假定盈利能力和普洛斯相当，根据市场份额计算）。以上总利润21亿元。行业对比，安博美股PE45倍，大众仓储美股PE28倍，给予万科物流业务35倍估值，735亿元。 其他业务：其他业务板块估值算50亿元。另外，长期股权投资1346亿元，包括微商银行8%股权、还有贝壳、UBER等一系列投资。减去投资普洛斯的成本价还有1189亿元。这部分在公司报告中是不是以市场公允价值计算我不确定，所以我按成本价算。 以上万科A总NAV为5645亿元，万科目前市值3311亿元（2020-12-18），存在70%左右的合理上升空间。至于误差大不大，自行判断。 分部估值的方法我本身是不认可的，这就相当于把一只母鸡立即分拆卖鸡肉的价格。实际上你可以把母鸡买回来，放到山里面去自生自灭，然后每天去窝里捡鸡蛋就行。这样鸡也在继续长肉，还能额外得到鸡蛋（分红），所以我觉得未来现金流折现或者利润折现的估值方法更合适一点。 在这里我使用未来利润折现的方法。估计未来利润会产生误差，估计时间越远，误差越大。企业本身的寿命长度也无法判断，银行和保险可以存活上百年甚至永续经营，而很多科技和互联网公司只能活几年。我在这里保守一点，只估算万科未来十年的利润。 按照2020年各机构预测净利润440亿元开始，假定2021-2023年地产行业供给侧改革开始，利润年增长15%；2024-2027年行业集中优势显现，物业和物流也开始贡献大量利润，年增长16%；2028-2030年保持10%增速。2030年达到中国平安现在的利润规模。如下表。
折现率按未来十年预计国内GDP增速6%算，加上2020年预测利润，使用金融计算器算出NPV为7431亿元，加上2019年万科年报股东权益2706亿元，总价值10137亿元。如果折现率按M2增速10%算，NPV为6049亿元，总价值8755亿元。 以上结果均远大于目前3311亿元的市值，并且万科只经营到2030年就散伙也不太可能，说不定实现永续经营，价值会更高。但是预测公司未来经营收益这种事情确实不太靠谱，某些条件一旦变化，说不定产生蝴蝶效应，黑天鹅事件随时会发生。 这几年地产股估值水平和银行一起在A股市场垫底，以我目前的认知，很多高杠杆的民营地产企业估值低可能是有点道理，毕竟倒闭或者萎缩的可能性存在。但是万科这个估值我是不服的。当然，也有可能地产行业存在重大缺陷我还没发现，但是机构发现了；也有可能是单纯的市场情绪导致地产估值低；或者机构只是单纯的认为万科股价短期内不会上涨所以不买。如果是真的存在重大缺陷，投资万科的损失会比其他房企小；如果没有重大缺陷，那就坐等赚钱。市场情绪和偏见不可能永远存在，如果永远存在，那就是真理了，作为散户与真理对抗也只能自认倒霉。 如果未来房地产行业真的像白酒或者家电行业一样，整体不增长甚至逐渐萎缩，头部企业市场份额上升，给万科带来估值回升叠加业绩上升的戴维斯双击，那回报将会很可观。但历史不会简单的重复，谁也说不好。眼下市场上也难以找到性价比和赔率更高的选择，接下来我可能会持续买入万科并长期持有，愿赌服输。
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