写在前面：这篇文章前前后后花了近一个月的时间，到今天才真正写完，有时候想写，有时候不想写，还是那句话：在做自己喜欢做的事情时，我不想要求自己硬性地去完成什么任务指标，想做就做一做，不想做就放一放，自己开心才是最重要。每天有空就写一写，或者搜一搜资料，有时会沉迷于看万科的年报，万科的年报是我真正从头到尾看下来的一份年报，以前都是直接看财务报表，拿到数据后直接丢弃，万科的年报估计我还会多看几遍，越看越有意思。有时候也会去看一看别人的文章，这里我想分享一个我十分喜欢的公众号—梁孝永康，作者的文章传递出来他的做人心态、做事态度和投资格局总能给我很多启发和思考。

公司简介：

公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988 年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；1993 年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介绍方式转换上市地在联交所主板 （H 股）上市。

公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首次跻身《财富》“世界 500 强”，位列榜单第 356 位，2017 年-2019 年接连上榜，分别位列榜单第 307 位、第 332 位和第 254 位。

2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。未来，公司将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值。 

下面将从公司财务报表和企业分析两个方面对万科进行综合分析，并对其进行合理估值。

下载万科A过去5年的财务报告（2015年~2019年），5年来万科A聘请的会计师事务所都是毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），一直没有变过，且会计师事务所出具的都是出具了标准无保留意见的审计报告。

下面我们就从三大报表入手，具体分析一下万科A的财务报表情况。

一、合并资产负债表        单位：亿元

1.看总资产，判断公司实力及扩张能力

从图中可以看到，万科A的总资产在2015~2019年间分别是6113、8307、11650、15290、17300亿元，可以发现万科A的总资产在逐年增加，说明公司实力和扩张能力在不断增强，但是总资产的增长率近两年也在下降，说明公司的扩张达到一定阶段了。

2. 看资产负债率，判断公司的债务风险

万科A在2015~2019年间资产负债率为77.70%、80.53%、84.01%、84.57%、84.34%，可见万科A的资产负债率是大于60%，按照标准我们知道，这么高的资产负债率理应是被淘汰的公司，但是我们也知道，高杠杆、高负债率是房地产行业的一个显著特征，例如房地产龙头除了万科A之外，保利地产、招商蛇口、中国恒大、碧桂园等这几家公司的资产负债率都是很高的。所以可以看下资产负债的结构，看看主要有哪些负债，是否为好负债。资产负债中负债较大的主要有以下几个：短期借款、应付款项+预收款项、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款。

短期借款：

从表格中可以看到，短期借款占总资产的比例很低，且主要是信用借款，说明万科A的信用很稳定。

应付预收：

    应付预收是无偿占用产业链上下游的资金，而且占比很高，说明万科A在行业中的地位很强，而且应付款项中基本上都是应付账款，进一步说明万科在行业中非常强势的地位。

其他应付款：

其他应付款项主要是应付股权款与合作公司往来及其他、土地增值税清算准备金。在注释里面均有相应的解释。

一年内到期的非流动负债：

一年内到期的非流动负债主要是一年内到期的长期借款，而且一年内到期的长期借款无逾期借款，我们可以在下面的长期借款中进一步分析。

长期借款：

可以看到，这里的长期借款（包括一年内到期的长期借款）主要是银行借款，与总资产占比很小，主要包括人民币、港元、英镑和美元，而且借款利率区间在3.62%~6.16%之间，利率很低，再一次表明万科的信用很稳定。

综上所述，万科A的资产负债率虽然很高，但是负债结构比较健康，而且其中占用上下游的应付预收占比很大。

3. 看有息负债和货币资金，排除偿债风险

有息负债总额＝短期借款+应付利息＋一年内到期的非流动负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款。

    可以看到货币资金是小于有息负债的，说明万科A是有很大的偿债风险的。但是这个可能跟行业本身有很大的关系，可以对行业龙头的有息负债进行分析。

从上面房地产龙头的有息负债情况可以看到，一方面房地产行业龙头的有息负债都是非常高的，其数值都是大于货币资金的，说明这是房地产行业的一个特点；另一方面也可以看到，虽然万科A的有息负债也很高，但是有息负债与货币资金的比例却是比较小的，说明万科A在房地产行业中是非常保守的一家公司，这一点非常好。

另外，从董事会报告中关于负债情况的说明中也可以看到，短期借款和一年内到期的有息负债为938.9亿元，是远小于货币资金的，说明短期内偿债风险较小；并且万科A的负债大部分都是银行借款，说明万科A的信用非常好，这一点也在年报中也有说明；而且所有有息负债的利率都是非常低的，最高才6.16%。   

所以总的来说，虽然万科A的有息负债非常高，是大于货币资金的，但是结合行业本身来看，我们可以看到行业龙头的有息负债都是大于货币资金的。相比之下，万科A反而更保守些，并且其有息负债的结构是非常健康的。

4.看“应收应付”和“预付预收”，判断公司的行业地位

可以看到在2015~2019年间万科A应付预收-应收预付一直是正的，而且是几千亿的金额，说明万科A在行业中的地位极高，并且我们可以看到应付款项中主要是应付账款，进一步说明万科A无偿占据下游资金的地位是很强势的。

5.看固定资产，判断公司的轻重

可以看到，近五年万科A的固定资产合计与总资产的占比连1%都不到，可见万科A是一家轻资产型公司，资产的维护成本也就比较低。

6.看投资类资产，判断公司的专注程度

万科A的投资类资产占总资产比例约在10%左右，按照标准来说，万科A不够专注主业，但是我们需要看下投资类资产中占比相对较高的长期股权投资具体都包含哪些，从而做出更合理的判断。

先看下万科A的主业有哪些：主要包括房地产及相关业务和物业服务。

再来看下长期股权投资主要是哪些：主要包括公司投资和项目投资两块，从年报中可以看到，长期股权投资中有很多投资都是和主业相关的业务，所以万科A还是非常专注主业的公司。

7.看ROE(净资产收益率),判断公司自有资本的获利能力

可以看到在2015~2019年之间，万科A的ROE均在15%以上，说明万科A的净资产收益率是非常高的，这一点非常好。巴老曾经说过，如果在选择一家公司的时候只看一个指标，那便是净资产收益率。

二、合并利润表       单位：亿元

1.看营业收入，判断公司的行业地位及成长能力

可以看到，万科A在2015~2019年间营业收入是逐年增长的，并且在2016、2018、2019年增长率达到20%以上，说明万科A的成长还是非常快的。另外，营业收入金额大且“销售商品、提供劳务收到的现金”与“营业收入”的比率在近四年大于110%，说明万科A行业地位高，产品竞争力强。

2. 看毛利率，判断公司产品的竞争力

可以看到，万科A的毛利率近五年均低于40%，说明万科A的产品竞争力不够强，但是也可以发现毛利率在不断增长，说明其产品竞争力在不断地增强。

3.看费用率，判断公司成本管控能力

可以看到，万科A近五年四费的费用率一直低于10%，且费用率/毛利率之比低于40%，说明万科A的成本控制的非常好，成本管控能力很强。

4.看主营利润，判断公司的盈利能力及利润质量

可以看到，万科A近5年的平均主营利润率在15%以上，说明万科A的产品竞争力还是非常强的，盈利能力也很强。同时主营利润/利润总额均在80%以上，近两年达到90%以上，说明万科A的利润质量非常高。

5.看净利润，判断公司的经营成果及含金量

可以看到，万科A的净利润现金含量从连续性来看，不是很稳定，只有2016和2017年超过100%。但是从平均来看，净利润现金比率是达到110%的，说明万科A的利润质量还是非常高的。

三、合并现金流量表        单位：亿元

1.看经营活动产生的现金流量净额，判断公司的造血能力

可以看到，2017年经营活动产生的现金流量净额增加较多，主要是因为2017年经营性应付项目的增加所致。而经营性应付项目的增加＝应付账款（期末数－期初数）＋预收账款（期末数－期初数）＋应付票据（期末数－期初数）＋应付工资（期末数－期初数）＋应付福利费（期末数－期初数）＋应交税金（期末数－期初数）＋其他应交款（期末数－期初数）。

其中应付预收项目的大幅增加是导致经营性应付项目增加的主要原因，而应付预收的增加又是企业在行业中地位增强的表现。

因此除了2017年外，近五年经营活动产生的现金流量净额基本上是稳步增长。说明万科A自身的造血能力是非常强的，同时通过净利润现金比率也能发现万科A的利润质量也是非常高的。

2.看“购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”，判断公司未来的成长能力

可以看到，万科A购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金基本上处于逐年增加的趋势，同时可以看到构建三产的比重在这五年平均来看占到经营活动产生的现金流量净额10%左右（2017过低的原因是经营活动产生的现金流量净额增加太大，其原因已解释），可以说增加的三产投资不会对万科A的现金流产生很大的影响，并且说明万科A还处于扩张阶段，未来的增长空间应该会比较大，成长能力较强。

3.看分红判断公司的品质

    可以看到，万科A近五年的分红均在30%以上，不算太高，但也达到好公司分红要求了，说明万科A对股民还是非常慷慨的，品质也是非常不错的。但是也可以看到，近五年分红比率在逐年下降，这一点需要在以后继续关注。

4.看三大活动现金流量净额的组合类型，选出最佳类型的公司。

万科A近五年来的现金流量表三大活动现金流量净额的组合类型除了2016、2017和2018外均是正负负型，至于为什么2016、2017、2018这三年的现金流量表三大活动现金流量净额的组合类型为正负正型，这里可以稍加分析。

经营活动产生的现金流量净额为正，说明万科A是有钱的。但是筹资活动产生的现金流量净额为正，从上图中可以看到，其主要原因是在2016-2018年间取得借款收到的现金较高，而在前文中已经分析万科A的借款主要都是利率很低的信用借款。

5.看“现金及现金等价物的净增加额”，判断公司的稳定性。

万科A除了2015年和2019年以外，现金及现金等价物的净增加额都是上涨的，公司在积累更多的钱。另外可以看到现金及现金等价物余额基本保持一个持续增加的趋势，可见万科A还是非常有钱的。

四、异常科目分析(2019年)

主要查看与总资产占比超过3%且同比增长或下降大于30%的科目。

1.合并资产负债表

合并资产负债表中在2019年年报中有异常变化的是投资性房地产、盈余公积。下面一一来分析原因。

（1）投资性房地产

可以看到，投资性房地产增加的原因是物流仓储、产办等物业增加导致，这是好事。且投资性房地产占总资产4.2%，比例很小。

（2）盈余公积

关于盈余公积，是公司盈利后从税后净利润中提取的具有特定用途的钱。 分为“法定盈余公积”和“任意盈余公积”。“法定盈余公积”按当年税后净利润的 10%提取，累计到注册资本的 50%以后可以不再提取。“任意盈余公积”是否提取，提取多少，由股东会决定。

“盈余公积”有以下作用：

1、弥补前期亏损

企业以提取的盈余公积弥补亏损时，应当由公司董事会提议，并经股东大会批准。

2、转增股本

企业将盈余公积转增股本时，必须经股东大会决议批准。

在将盈余公积转增股本时，要按股东原有持股比例结转。盈余公积转增股本时，转增后留存的盈余公积的数额不得少于注册资本的 25%。

盈余公积金转增股本时，股东需要交纳个税。

3、分配股利

原则上企业当年没有利润，不得分配股利，如为了维护企业信誉，可以用盈余公积分配股利，但必须符合特定的条件 。“盈余公积”的提取实际上是公司对利润分配的一种限制。“盈余公积”在一般情况下不得用于向投资者分配利润或股利 。

提取盈余公积并不是单独将这部分资金从公司资金周转过程中抽出。

公司提取的盈余公积，无论是用于弥补亏损，还是用于转增股本，只不过是在公司股东权益内部结构的转换，如公司以盈余公积弥补亏损时，实际是减少盈余公积的数额，以此抵补亏损的数额，并不引起公司股东权益总额的变动;

公司以盈余公积转增股本时，也只是减少盈余公积的数额，但同时增加公司实收资本或股本的数额，也并不引起股东权益总额的变动。

所以，从盈余公积的定义和作用可以判断出，盈余公积越多越好，另外也从侧面反映出来，盈余公积增加说明公司的净利润在增加。

综上所述，2019年的合并资产负债表未发现异常。

2. 合并利润表

2019年的合并利润表未发现任何异常。

3. 合并现金流量表

  合并现金流量表中在2019年年报中有异常变化的是偿还债务支付的现金。

从年报中并没有给出偿还债务支付的现金增加的原因，但是我们可以根据前面的内容稍作分析。首先我们经过前面对负债的分析可知，万科A的负债是非常健康的，虽然有息负债大于货币资金，但是在行业内来看却是非常保守的一家企业，而且有息负债的利率是很低的，并且大部分都是银行贷款，所以对万科A的负债情况不用担心，因此偿还债务支付的现金也就是债务到期需要偿还而已。   

因此，2019年的合并现金流量表未发现任何异常。

以上内容是我们对万科A近5年财务报表的分析，通过财报的分析可以更好的了解这支股票的情况，为投资这支股票提供较好的参考依据，我们知道财报使用证伪的，而不是用来证实的，经过上述分析发现万科A基本上没有问题；但是巴菲特曾经说过“我是个好投资家，因为我是一个企业家。我是个好企业家，因为我是投资家”，我们更应该知道，投资股票的本质其实是投资企业，所以我们不仅需要了解股票的财务报表，还需要综合了解这家企业，对企业进行综合评价和估值，只有这样才能知道这家企业的价值是多少，值不值得投资，未来成长性如何。下面我将结合企业圆模型和企业估值法对万科A进行估值分析。

一、行业所处阶段

从全国房地产行业开发投资额统计情况和全国房屋竣工面积统计情况来看，房地产行业开发投资额和房屋竣工面积稳步增长，可以大概知道房地产行业处于成长期和成熟期之间，可能更偏向于成熟期。

资料显示：

1.从1998年中国宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化以来，中国的楼市就进入到一个飞速发展的时代，尤其是2009年以来，随着各路资金涌入楼市，全国各地的房价开始快速上涨，尽管各地随后出台各种调控政策，但却陷入了“越调越涨”的调控怪圈。从2017年3月以来，中国的楼市开始进入前所未有的时代，房价和市场越来越稳定。进入2019年，尽管一些热点城市的房地产市场出现回暖甚至过热的情况，但却在中央“房住不炒”的调控精神下，迅速冷静下来。时过境迁，房地产难以再像前些年一样暴涨暴跌，而展望未来，大多数城市的市场将日趋稳定和理性。

2.从最近国家统计局公布的统计数据来看，国内大多数大中城市房地产市场日趋稳定，在“房住不炒”的精神指引下，在长效调控机制的作用下，中国的楼市正面临着前所未有的大变局，将会越来越稳定，因此也给市场预期带来了前所未有的改变。

3.2019年报董事会报告

根据上面数据和资料信息来看，可以更明确地判断房地产行业基本处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段。

二、行业市场规模

在房住不炒、因城施策的背景下，2019年商品房销售面积略有下降，平均销售价格增速保持稳定。数据显示，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。

在主要房产中，办公楼与商业营业用房连续三年大幅下降，商品住宅销售面积保持稳定增长。数据显示，2019年全国住宅销售面积150144万平方米，增长1.5%；而商业营业用房以及办公楼实现销售面积分别为10173万平方米、3723万平方米，分别同比下降15.0%、14.7%。

2019年全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速大幅下降。其中全国商品住宅销售额139440亿元，同比增长10.3%，这也意味着全国房屋销售均价、住宅销售均价同比上升了约8.8%左右。

   根据上面资料显示可以知道房地产行业市场规模：从商品房销售面积来看，2019年全国商品房销售面积171558万平方米；从商品房销售额来看，2019年全国商品房销售额159725亿元。

三、行业竞争格局

通过资料显示，可以知道10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势，且随着行业集中度维持在高位，未来龙头房企的断层优势将更加显著，并且龙头房企之间的竞争更加激烈，不同的龙头房企选择不同商业的模式，有的企业激进，有的企业保守。

四、企业护城河

护城河：可以保护公司抵御竞争的结构化屏障，也可以理解为难以被模仿的竞争优势。有宽广护城河的公司有能力抵御竞争，能在未来很长时期维持高的净资产收益率（ROE）。护城河的来源主要包括4个方面：网络效应、无形资产、成本优势、转换成本。

网络效应：随着越来越多的用户使用某种产品或服务，该产品或服务对新老用户  的价值也随之增加，这就是网络效应。

无形资产：无形资产是一个大类，包括品牌、专利、牌照、许可证等。

成本优势：企业比同行有明显较低的成本。成本低，售价相同，利润会更高。成  本优势主要来源于规模经济、独特的资源、工艺优势等。

转换成本：用户因更换其他产品或服务而增加的成本，简单的说就是客户背叛的  代价。表现形式可以是时间代价、遇到的麻烦、花更多的钱或承担更大的风险等。如果转换成本高，哪怕竞争对手提供更好更便宜的产品，顾客一般也不愿意换。除非用户的收益大于转换成本。

关于万科的护城河这一块，一方面可能是因为我眼界和格局还不够，没能深挖出万科相对于同行业中其他房企的很深的护城河；另一方面，我在搜集企业资料的过程中，其他研报对万科的护城河也没有描述地很明显。

有的人说品牌是万科的护城河，这个其实不然。因为在选房的过程中，首先是确定地段，其次是质量，然后是价格（当然品牌也会影响，品牌足够好，消费者愿意溢价购买），最后才是开发商。所以地段才是选房的核心，这一点不像茅台和海天味业，只要消费者在消费的时候，最先想到的就是茅台酒和海天味业调味品，而且品牌有很强的定价权。

如果说万科相对于其他房企关于成本有优势的话，通过龙头房企年报中的数据可以看到，万科的融资成本更低一些，其借款利率平均来看几乎是碧桂园和中国恒大的一半，我们知道房地产行业是否能够顺利融资是房企能否持续发展的一大重要因素。通过对比，我们可以看到万科相对于另外两个房企巨头来说，其融资成本很低，这也从侧面反映出万科A的商业信用非常好，这一点在年报中也给说了说明，否则万科不可能有这么低的借款利率。这一点也是万科的一大优势所在。

五、企业文化

 核心价值观：大道当然，合伙奋斗。

     万科的文化是万科能够持续稳定发展的一个重要保障，并且万科的文化对万科员工从上到下都影响深远，能够充分调动员工积极性，既有价值观驱动，也有利益驱动，双向驱动能让员工认识到这是在为自己的事业奋斗，充分激起员工的主人翁意识，体现出万科所倡导的奋斗者文化。万科的文化让公司具有长远的眼光和格局，从而会从长远的利益角度去设计制度，万科有优秀的制度，包括管理层制度和项目跟投制度等，这些制度反过来又会让企业文化更深入人心。万科的管理层和万科的经营绩效及万科的长远发展绑定在一起，和万科的长期股东绑定在一起，和万科的客户及社会发展绑定在一起。大道当然，合伙奋斗。用制度的道去激励每一位员工不断地的奋斗，让每一位员工因制度的道而不断受益，真正做自己事业的主人公。

关于对管理层的激励制度和项目跟投制度的具体解析，大家可以关注：

微信公众号：梁孝永康，《万科管理层的激励制度全面解析》；

雪球：梁孝永康2017，链接：https://xueqiu.com/8094080648/151547483。

六、企业团队

万科的管理层团队是非常优秀的，30年前，当中国A股刚刚成立不久，万科成为第一批上市的企业。在当时中国的商业普遍还是小作坊式经营的时候，王石已经用最国际化的公司管理制度去塑造万科，引进职业经理人制度，沉淀万科大道当然的企业文化。以至于王石后面一直在旅游爬山，周游世界，公司依然发展的特别好，因为万科靠的是法制，而不是人治，真正做到无为而治，实现大道当然。郁亮的接班也是水到渠成，从1990年一直陪伴万科成长至今，见证了万科的成长，顺利成章地接班，坐上第一把交椅，万科没有大多数企业面临的接班人问题，因为万科很多事情早就布局谋划好了。万科在公司治理方面一直走在前沿，一直在探讨，研究，尝试用最合适的制度去建设万科的架构。并且，万科管理层的经济利润奖励制度充分将万科管理层的利益与万科的长远发展紧密联系在一起，让制度约束每一位员工，让每一位员工因制度受益。这些制度环环相扣，上下联动，既充分发挥了人性，也充分实现了利益最大化。

七、商业模式（盈利模式）

第一张：体现的是周转和收益的对比图。横坐标是投入资本的周转率，纵坐标是投入资本的收益率。越靠右周转越快，越靠上收益越高，看到高周转依然是提高收益的很重要的手段，也是最主要的手段。其中，像万科、碧桂园、新城这些企业在这方面表现很好。

第二张图，体现的是周转和债务风险之间的关系。横坐标是投入资本周转率，纵坐标是有息负债的权益比。从图中可以看到，其实大部分企业处于高风险；只要周转慢，有息负债的权益比就比较高，整体的资金风险压力就会比较大一些；相反，周转快的企业通常是处于风险较低的情况。风险低，周转快的就是右下角的这个象限，处于头部的一些企业，依然是上一张表里头的万科、碧桂园、新城控股这样一些企业。

第三张图，体现的是签约销售额增长和债务风险之间的关系。可以看到，增长高、负债低的企业，基本上也是处于一个高周转。万科增长比较慢，但是风险很低。因为万科从5年的复合增长率来讲，其实不高，大概在25%左右。它是选择了这样一种稳定发展的节奏。所以，它的负债实际上降下来了，但资产的运营效率依然非常高。

    第四张图，体现的是投入资本周转率和营业利润率的关系。横坐标是投入资本周转率，纵坐标是营业利润率。有一部分企业，还是以高周转、低利润率的这样的方式来实现稳定增长；另一部分企业是持有型的物业比较多，通过提高整体的营业利润率来提高它的整体的投入资本的回报率。所以，可以发现不同的企业会选择什么样的方式来提高自身的整体的收益率，有的是通过利润率的提升，还是通过周转速度的加快，每家企业选择也是不一样的。

    综上四张图，我们可以看到，房地产行业是杠杆非常高的行业，但是即使在杠杆非常高的情况下，仍然会有企业会选择比较保守、安全稳定的路线来发展自己，慢慢来，比较快，稳字当头。通过图表对比，我们就可以发现万科就是这样的一家企业，一路走来非常地稳，稳中求进。

八、企业估值

企业估值主要是根据该公式：总市值=市盈率*净利润。

1.市盈率分析

市盈率主要是根据护城河和资产负债率来综合确定的。经过对护城河的分析可知，我并没有挖出万科A有很深很宽的护城河，虽然管理层很优秀、企业文化也很好，但是我觉得还不能算做投资护城河；另外万科A的资产负债率也很高，平均达到80%，属于高杠杆公司，结合近十年历史市盈率来看，合理市盈率我认为定在10比较合适。

2. 净利润增速分析

净利润增速的确定主要参考过去5年复合增长率和公司下一年盈利预测。

过去五年万科A的净利润复合增长率达到21%，结合2019年净利润增长率15.10%来看，结合当下疫情影响，可保守预计未来三年净利润增长率为12%。（这里用的净利润是归属净利润）

根据预计的净利润增长率，可以预估出万科A未来三年的净利润：

2019年净利润=388.7亿

2020年净利润=388.7X1.12=435.344亿

2021年净利润=435.344X1.12=487.59亿

2022年净利润=487.59X1.12=546.1亿

万科A未来三年的合理市值：

2019年合理市值=10X388.7=3887亿

2020年合理市值=10X435.344=4354.44亿

2021年合理市值=10X487.59=4875.9亿

2022年合理市值=10X546.1=5461亿

那么可以算出2020年的好市值为2022年合理市值的一半即2730.5亿，同时也可以算出好价格是24.2元。这是一个估算价，对于净利润的增长率我预估的比较保守，事实上我个人觉得在24-27之间都是比较好的价格。结合目前的股价来看，基本和估算价格相差不大，比较适合投资或者定投。

九、财报和企业估值分析总结

优势总结：总来的来说，分析完万科A之后，给我最大的感觉就是一个字：稳，比业内任何一家企业都要稳，不求快，慢慢来。而事实上，也的确如此，万科A在行业中从规模上来看已然是一个巨头，拥有很重要的地位。从各项指标上来看，除了资产负债率很高之外，其他财务指标都十分的优秀，而高杠杆又是房地产行业的一个基本特征。并且万科A的企业文化十分强大，拥有优秀的管理层和各项管理制度，而正是这些优秀的制度，使管理层和股东的利益以及企业的发展紧密联系在一起，让万科A实现无为而治，从而真正落实“大道当然，合伙奋斗”的企业文化。

风险总结：目前，房地产行业龙头房企高度集中，占有行业绝大部分市场份额，巨头之间竞争十分激烈。另外，随着社会的发展，在未来随着城镇化的不断加快，房地产行业很有会出现饱和状态，到那时，人们会追求更高的生活品质，对房子的质量、小区的物业、周边的环境等都会有更高的要求。同时，各大房企也在不断地拓宽自己的业务范围，不论是产业升级还是转型都面临着巨大的挑战。这些内外部风险都会对万科A造成一定的影响。

参考文章：

1.梁孝永康，《万科管理层的激励制度全面解析》；

2.大湾汇价投俱乐部，《地产行业未来发展趋势和竞争格局》；

3.中国报告网，《2020年中国房地产行业分析报告—行业现状与发展趋势分析》。

声明：以上内容仅作为个人投资分享，不作为任何投资依据。