当前价格下万科A的投资价值与回报分析（万科a的长期投资价值）

1. 公司分析

发展历程

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年12月公司公开向社会发行股票，1991年1月在A股上市，1993 年3月，公司发行B股。成立之初，公司涉足贸易、加工制造、影视制作等行业，公司于1988 年介入房地产领域，2001年将除房地产之外的公司转让出去，成为专一的房地产公司。

2018年，公司签约销售额6069.5亿，当年全国商品房销售金额15万亿，公司市场占有率4.05%，位于行业前三强。

业务模式

公司最新的定位为“城乡建设与生活服务商”，核心业务包括住宅开发、物业服务和租赁住宅。近年来，公司在巩固核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。

2018年公司营收2976亿，其中地产业务收入2944亿，占比95.6%；物业服务收入98亿元；其他业务32亿元，地产业务还是绝对的大头。

股权结构

根据19年一季报披露，公司第一大为深圳地铁集团，持股比例为29.38%；宝能系通过钜盛华、前海人寿在前十大股东中合计持股13.16%，累计持股14.67%；国信金鹏和德盈一号据传是万科内部事业合伙人持股的资管计划，合计持股7.32%；安邦也持有6.34%的股份。值得一提的是，宝能系是万科的第二大股东，但是却没有一个董事会席位。

管理层分析

万科的创始人和灵魂人物是王石，自2016年宝万大战之后，深圳地铁取代华润成为了万科的控股股东，而王石也彻底退出了万科的董事会。万科现任董事会主席郁亮1990年加入万科，2001年起任公司总裁，17年担任董事会主席，多年前就被视作王石的接班人。除了现任总裁祝九胜和董秘朱旭外，其余的高管在万科的工作年限均超过10年。

万科高管的报酬是相当丰厚的，例如郁亮，18年固定薪酬为税前1253万，经济利润奖金为税后1499万，此外还有持有730万股万科股票的分红以及项目跟投的收益，其18年度的税后收益超过3000万元。

2. 财务分析

2.1资产负债表分析

公司流动比例近年呈下降趋势，主要是因为销售情况良好，导致预收账款大幅增加，降低了流动比率，但是账上现金可以完全覆盖短期有息负债。资产负债率逐年上涨，扣除预收账款后的资产负债率近年来维持在52%以下，净负债率控制在25%以内。由于联合拿地以及小股操盘并表的原因，归母权益占比近年持续下降。

2.2 利润表分析

除了16年，公司的毛利率和净利率都呈上升趋势，2018年毛利率和净利率分别为37.48%和16.55%，处于行业前列。公司的收益质量好，非经常性损益占比低。三费占比自2015年来逐年上升，财务费用提升较快，一方面是公司销售增加、规模扩大使得销售收入和管理费用增加，另一方面2018年的利息支出大部分费用化了，导致18年三费占比达到了8.13%。

2.3 ROE分析

公司的ROE自14年以来呈上涨趋势。主要是权益乘数的大幅提升，近年来公司加大了投资拿地的力度，再加上归母权益占比的降低，二者叠加造成权益乘数的增长，但是公司的净负债率控制在25%以下处于行业绝对地位，值得放心。未来公司还应加快去化速度，此外若能将权益占比提升，将会有力的保证公司的高ROE。

3. 历年投资、销售分析

3.1 历年投资分析

公司近几年深耕一二线城市，权益投资金额80%以上都在此区域，公司不囤地、不捂盘，土地储备基本满足公司2-3年开发需求。

从公司历年投资情况来看，2014年、2015年由于房地产市场的低迷导致公司的投资力度锐减，公司的土地投资金额大幅减少，新增权益建面仅在600万方左右，2016年开始，公司加大了拿地力度，拿地金额和新增建面较2015年均有大幅度提升。2016和2017年由于楼市的火爆，公司拿地成本大幅增长，楼面地价/签约单价达到了50%左右，2017年的楼面地价接近8000元/平方米。值得一提的是2017年公司在一线城市投资了大量的优质地块，其中包括551亿元竞得广信资产包，获取了包括广州市区花地湾等地块211万平方米权益建面的优质地块，楼面地价2.6万元/平方米（目前项目周边的新盘售价将近5万/平方米），拉高了整体的拿地成本。其他年份公司楼面地价/签约单价都控制在40%以下，很好的保证了公司的毛利率。

3.2 历年销售情况分析

从签约情况来看，公司的签约单价逐年上升，结算价格也是呈现上升态势，上涨的结算价格也将推动公司营收的增长。

4. 公司的竞争优势

从发达国家包括我国香港地区的经验来看，房地产行业集中度提高是行业趋势，公司专注地产行业具有长期优良的经营绩效，员工激励实施到位，财务政策谨慎，融资能力强，这构筑了公司的竞争优势。

4.1 专注地产主业，经营绩效优良

自2001年公司将房地产之外的资产全部处置，专注房地产开发以来，公司走上了发展的快车道。公司年签约金额从2001年的67亿增至2018年的6068亿，市场占有率则从0.88%增至4.05%，毛利率稳步有升，从22%增至30%以上，净利率维持在10%以上。优秀是一种习惯，正是万科卓越的基因造就了其多年优秀的经营绩效。

4.2激励实施到位，内驱力充足

万科将员工视为公司最宝贵的财富，公司推行了事业合伙人制度，针对高层和骨干员工有经济利润奖励以及跟投政策。据18年年报披露，公司当年新获取的项目中，员工跟投金额84.49亿，占万科权益金额的4.16%，员工切切实实的与公司利益共享风险同担，公司内驱力十足。

4.3 财务政策保守，抗风险能力强

在高杠杆普遍存在的地产行业，万科的净负债率常年保持在行业最低的25%以下。公司偿债能力强，资产负债表极为健康，在房地产行业抵御风险能力最强。

4.4 规模优势明显，融资能力强

作为多年地产行业龙头企业，公司的规模优势明显，未来公司将受益于行业集中的提升进一步增加市场占有率，而强大的融资能力和低廉的融资成本将有力的推动这一进程。

5. 历史股价表现及估值

公司历史股价图

历史估值分析

自2011年以来，万科A最高静态PE17.1，最低静态PE3.9;最高动态PE14.17，最低动态PE3.74（前复权情况下）。当前股价26.72元，市值3019亿元，2018年归母净利润337元，静态PE8.96。

6. 回报分析

从2013年开始，全国住宅销售面积和销售金额总体呈量价齐升的态势，年销售面积从13年的11.57亿平方米增至2018年的17.17亿平方米；年销售金额从2013年的6.77万亿增至2018年的15万亿，销售金额年均增幅17.25%；结算单价也是逐年上涨。万科的市占率也是一路从2.52%提升到了4.05%。

房地产行业未来的发展趋势是集中度越来越高，2018年行业前3的市场占有率已经超过了12%，未来还将进一步提升。假设从2019年开始全国房地产住宅销售金额以年化12%的速度增长且万科市占率进一步提升至5%，则2022年，全国房地产住宅销售金额将达到23.6万亿，当年万科的销售金额将达到1.18万亿，若维持2018年50%的结算比以及10%的权益净利率，当年权益净利润590亿元，取历史平均最高动态PE10.65，则市值=6283亿，相对当前3019亿的市值有超过1倍的涨幅，4年年化收益达到27%。若能降低买入价格，则将获取更高的收益率。