现在能买房？昆明新中产早开始换房子了！

来源： 凤凰网房产

在过去很长一段时间，有一种相当流行的观点是，中国正在经历输入型通胀。

2021年以来，无论是国际大宗商品——铜、铝、铁矿石、大豆，还是其他基础性原材料产品——海运费、芯片、以及国内的螺纹钢、电解铝，价格齐齐上涨，且涨幅惊人。

市场的反应也十分迅速，今年以来，据媒体统计，已有超过28个新能源汽车品牌宣布调价，过半数公司涨价近万元，最高的超过2万。

不过，令人意外的是，在原材料大涨的一年，却也是全国房价全面下行，诸多房企暴雷的一年。

这到底是怎么回事？

随便买房的时代过了

脱口秀大会上，罗永浩经常提到一个词，大局观。

什么时候拍灯，什么时候不拍，如何让潜力选手不因为一场失利而落得满盘皆输，这个词让比赛有了平衡性。

同样对于楼市，我们也要有大局观。什么时候出手，买什么样的房子，关乎每个人的一生。

2021年下半年以来，楼市长期处于下行。以昆明楼市来看，2021年7月，据昆明锐理数据显示，7月昆明商品住宅成交面积48.88万㎡（4011套），成交均价14702元/㎡。新房住宅市场，年内首次环比呈现出量价齐跌的情况，并创下近15个月以来的新低。

随后，昆明楼市迎来了萧条一周年。对于刚需购房者而言，如今来看，当时买房，购房成本确实比较低。但是伴随捡漏、抄底等字眼到来的特价房，还带来了踩不完的雷和数不尽的坑。

数据来源：铭腾机构

在市场的调整期，一些刚需项目价格疯狂内卷，直接导致了昆明新房均价的连续下跌。不过，这一套卷下来，似乎并没有让市场变得更好，反而让一些本就捉襟见肘的项目，连交付都出了问题，一延再延，甚至人走楼空。

难怪有业内人士表示，这哪是内卷，明明就是内耗。

当然，这就说明房子不能买了吗？当然不是。任何事物，归根到底都遵循价值逻，购房者要做的是擦亮眼睛。在经济学里，水往高处流才是真理。这也是为什么2021年昆明整体刚需市场不行，而地段和配套都绝佳的豪宅市场受影响反而不大的原因。

数据显示，2021年，全国总价千万级豪宅成交量明显。前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%。

就算是到了2022年，据克而瑞，上半年全国千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。

而就在前几天，昆明房协发布的昆明8月住宅销售TOP10，近一半为单价2万左右的豪宅项目。

8月住宅销售TOP10（昆明房协）

是不是很奇怪，很多人眼里天天喊救命的楼市，还能有如此之高的成交，这就是大局。

数据告诉我们，楼市已经正式结束了普涨时代，但没有彻底翻篇，房子依旧有人买，机会还存在。

只不过， 买房的逻辑变了。

新中产的财富逻辑

2019年，吴晓波发布了《2019城市新中产白皮书》，对新中产给出了定义：有一定经济能力、有学历、愿意为品质花钱。

同年，京东房产也发布了新中产置业趋势。据京东统计，在京东房产的浏览用户中，71%为拥有本科及以上学历的知识青年。从用户的职业分布来看，购买力较强的高级白领以64%居首位，教师紧随其后居第二位，且在用户搜索中，有近70%为改善性住房需求。

不过，对于很多新中产来说，在后地产时代，他们的投资需求已不再强烈，更偏向以房换房，拥有更好的高改产品。

而在过去很长一段时间，一方面由于楼市处于调整期，特别是在二手房市场就更显低迷，导致房子难以流通起来；另一方面，二套房通常需要50%以上的首付，动辄近百万，再加上较高的房贷利率，也导致了很多新中产的改善需求被遏制。

直到最近，楼市暖风频吹，无论是刚需还是改善的购房者都迎来了实际的利好。特别是对于改善群体来说，至少有二个利好。

一个是，国家整体政策对刚需购房的支持，无论是贷款利率的降低，还是公积金政策的调整，都将进一步刺激刚需购房者的置业需求，而这也将促使二手房市场的回暖，也就是说之前很多想要置换的房子都能在市场上得到流通；

另一个是最近一次的LPR双降，达到了史上最低利率。据凤凰网房产调查，本次8月降息后昆明有银行首套房利率低至4.1%，二套房4.70%，且基本首套最低首付都可到20%，最快2天放款。

换句话说，对于新中产来说，如今更容易完成房屋的置换和升级，也能够以更低的利率，买到心仪的房子。

而一些高端项目也开始推出了较小户型的产品，更是在很大程度上降低了新中产的上车门槛，迎来了改善的最佳窗口。

所以，在当下要考虑的不再是怎样才能换房，而是如何以同样的钱买到更好的产品。

如何寻找确定性

楼市的风向变了，购房逻辑也完全不一样了。购房者如果还是以旧思路去买房，必然容易陷入糟心。

所以，试着跳出买或不买的对立，思考在这样的市场状况下该买什么，未尝不是一种破局思路。

通俗的说，用投资的思维选地段，用自住的思维选房。

其实归根结底，房子想保值升值，一定要买人们最想买的房子，要随大流。

比如被称为昆明首个TOD项目的枢纽曜城，就是这样的房子。随便分析一下，它除了品质过硬，国企开发，住起来舒服外，更重要的是地段极佳，很有潜力。

首先是地段的价值。枢纽曜城位于二环内菊华立交桥旁、老东站片区，可谓寸土寸金。从无缝对接地铁4、6号线，到约50条公交线路，以及在1-1F设置公交枢纽中心，-2F为轨道交通换乘层，-3F规划智慧停车场等，枢纽曜城如此的超级链接，构建起城市商业、生态、居住的全新路径。

枢纽曜城效果图

更重要的是，这样的地段本身就是一种价值的体现。

放眼世界一线城市，从曼哈顿到东京，从香港到广州，TOD项目可以说是经济发达的标志之一。以日本六本木新城TOD为例，其20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次，2015年物业均价就高达18万元/㎡，而同期东京城市整体均价仅为10万/㎡。

枢纽曜城效果图

而枢纽曜城能以昆明首个真正意义上的TOD项目落位， 其所拥有的升值潜力，是市面上大多数项目都望尘莫及的。

其次是安全属性，这里分为产品的安全和品牌的安全。

产品方面，在中心板块普遍走高总价路线的现状下，枢纽曜城最小户型面积段为82㎡，更高性价比的小户型产品，填补了片区内同类产品的空白，高转手率和较低的购买门槛也意味着未来在市场上可观的流通率。

也就是说，枢纽曜城给了更多人低门槛进入市中心的机会。

当然，项目可选户型范围很广，从74—189㎡都有在售，不论是刚需还是改善需求都能满足。

枢纽曜城效果图

以82㎡户型为例，两房空间就已纳入几乎所有生活所需。市面上少有的客厅开间4.1米，打破常规，尽享宽境人生。一字型厨房连接生活阳台，增加了厨房的活动空间，在阳光中享受美味生活。卫生间明卫设计，干湿分离，为健康生活加分。主次卧空间开阔，全明采光，每天清晨从窗外花香鸟语中苏醒。

而在189㎡户型上，则做到了4房2厅1厨3卫的设计，整个户型南北通透，客厅大阳台足足有11米长，极致动静分区，三间卧室均朝南，通风、采光、采阳极佳。其中两间卧室自带卫生间，做到了双主卫的设计，这样的成长型户型能很好的满足三代同堂/多子女大家庭，至少20年的长期居住需求。

而值得一提的是，与那些传统市中心动辄四五百万的价格比，整个项目的总价并不算高，拥有满满的诚意。

在品牌方面，昆明交投作为昆明TOD的先行者，必然拥有成熟的开发运营实力和硬核的资金实力护航。

近20年专业赛道的精耕细作，昆明交投被看作昆明交通基础设施建设的超级引擎。曾打造的雨花公交枢纽项目、梁家河项目等项目集聚了当时巨大的客流潜能，带动周边土地溢价增值，未来还有小西门项目、西客站综合交通枢纽以及经开区综合交通枢纽项目，持续为昆明城市升级生活效率和幸福感。

枢纽曜城效果图

值得一提的是，作为公共交通产业领航者，昆明交投既是昆明首个TOD项目（昆明市综合交通国际枢纽建设项目），也是昆明最大TOD项目(昆明西客站)的建设方与运营方。

所以，在昆明交投领航昆明城市TOD开发枢纽曜城的背后，是长达二十年的经验积累、技术探索、运营提升等全产业深耕的综合体现，这也是其区别于其它开发主体的重要先天优势。

所以，正如前面所说，在当下房子是可以买，但在目前这样一个存量时代，买房的逻辑早就变了。

而从各方面看，短时间内昆明都很难再有枢纽曜城这样的产品出现；当更多人意识到不能随便买房之后，其很可能还会再次迎来一波热捧。

毕竟，能安全地在未来让房子有所增值，并保有流动性可能的产品，可选项确实不多了。